导读：在远郊盘的策划打造上，一般情况下可以通过配套先行的方式进行开发；在推盘表现上，采取轮动开发的方式进行；在渠道使用上，渠道分销成主流。远郊盘由于地理位置的原因，通常跟市中心的房子相比缺乏生活配套和交通配套，居住及交通生活不便利，未来房子升值空间不确定性更强，这些也成为许多购房者劝退的因素。在此情况下，远郊盘如何进行导客，如何进行营销保证项目的顺利去化呢？房企的远郊盘的营销打法跟其他项目的打法侧重点又有什么不同呢？当下远郊盘还有出路吗？我们将就当前远郊盘市场情况，远郊盘项目本身的优劣性，远郊盘营销打法的核心，以及典型房企去化较好的远郊盘项目等多方面去探讨当前房企的远郊盘营销策略，给房企一些借鉴和建议。
01
定义：远离主城区各类配套不全
市场不成熟可操作空间大
1、以通勤时间计，远郊盘离主城区超过1小时
远郊盘的定义一般相对于主城区的项目而言，远郊盘所处区域与主城区项目相反，城市发展未触达远郊，属于城市规模向外扩张的前沿带。一般来看，我们可以通过距离市中心的交通距离、公共交通通勤时间、城市定位来对远郊盘进行定义。
（1）通勤距离：以城市第一第二第三的中心，向外计算通勤距离（非直线距离）。一线城市，距离城市前三核心区超25公里；二线城市，距离城市前三核心区超过15公里；三四线城市，和建成区有明显三公里断裂带。
（2）通勤时间：以片区中心为例，到达城市前三中心最近一个中心的公交时间超过1小时，地铁通勤时间超过30小时，特别是出城快线。这样的时间距离基本都算远郊盘。
（3）城市定位：如果一个片区当下属于通勤时间、通勤距离都比较远，但城市有明确的中心转移规划，并已经公示并推进落地，也可以排除在远郊盘的行列。而没有明确城市方向性发展的或所谓某区中的新区、开发区的，应当归属于远郊盘，特别是逆城市发展方向的片区，即便是通勤距离时间和距离都不远，仍然可以归属于远郊盘。（城市主要的经济开发区、高新技术开发区和政府职能部门转移新城排除在外）。
2、远郊盘缺少生活配套，价格低刚需客群上车为主（略）
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推广：引入创新性概念营造项目的亮点，达到最大化宣传效果
1、利用教育、商业、运动等配套打造，增添项目亮点吸引人气（部分略）
远郊盘由于地理位置较远的原因，在策划和宣传上需要“大”才能得到较好的效果，着重在于亮点的打造，需要企业利用项目自身的自然环境、城市发展方向定位和企业资源导入等多方面对项目进行赋能。
当前地价上涨带来的整体项目利润下降，部分企业对区域公建配套打造的意愿下降，一般通过复合多元的开发方式去进行，和同行一起做差异化多元高低质量不同的产品以满足市场需求，在这种情况下，通过强教育、体育、强商业等特色化资源进行大盘打造也是较好的实现热销的方式；另外品质型定位的楼盘，利用较好的自然景观环境则也有利于项目的推广，这种景观可以是自有的也可以是后续人造的。整体打造的思路，就是使得边缘的郊区中心化，扩大客户覆盖半径，传递和定义新的生活方式，演示并传递未来的生活场景。
2、项目推广强调远郊盘宜居属性，通过事件营销等方式加大曝光度（部分略）
在案名、logo、以及slogan等的设计上，可以具有一定的意识流，与项目定位进行契合，紧贴项目亮点调性，强化项目亮点和产品特性，另外远郊盘最明显区别于主城区项目的特点在于拥有主城区没有的新公建配套，绿化面积大，且多为打造低密社区，强调宜居社区的概念是不少项目的宣传重点方向。同时，还可以项目案名命名帮政府公建的公交车站、公园等来增加项目的曝光度。
值得注意的是，由于疫情反复部分大型聚集类型活动举办困难，且当前线上新媒体传播力度较好，部分项目通过