中国基金报记者闫晶滢刘明曹雯璟莫琳
四季度以来，房地产利好政策接连下发，来自证监会的“第三支箭”为市场再添强心针。
就在上周，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问，表示证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策等。
消息一出，上市房企纷纷响应，短短一周内已有近10家房企火速筹划再融资。龙头房企万科公告宣布其大股东拟申请发行公司股份，配发数量不超过当前发行股份数量的20%；而华夏幸福、世茂股份等出险房企也在积极筹划融资事项。
时隔多年，监管再度重启房企股权融资，这意味着哪些信号？对房地产市场将有哪些影响？未来地产板块的投资价值几何？
为此，中国基金报记者专访六位券商地产行业首席，分别是：华泰证券研究所房地产首席陈慎、长江证券地产组首席分析师刘义、国泰君安研究所房地产行业首席分析师谢皓宇、中信建投房地产和建筑行业首席分析师竺劲、光大证券地产研究首席分析师何缅南、国信证券地产建筑首席分析师任鹤。
上述研究人士认为，“三箭齐发”共同托底房地产供给侧，股权融资作为“第三支箭”，补足政策组合拳中的最后一环。本次新政提出的5项措施，从并购重组、再融资、境外市场、REITs和私募基金的调整展开，基本上全方位涵盖了房地产股权融资渠道。股权融资渠道的放开有助于房企做大做强主业，化解房企面临困境，改善市场流动性，最终改善全行业“保交楼”问题。
精彩观点如下：
陈慎：股权融资的放开意味着针对房企融资端的支持三箭悉数到位，本轮政策救项目、救企业双管齐下，民企纾困步伐逐步加大，看好针对市场托底和房企纾困政策的持续演绎。
刘义：在当前房企信用受损、行业基本面承压背景下，股权融资的重启对于行业信心重塑、房企资产负债表优化、加速产能整合与销售交付恢复正常节奏等均有裨益。
谢皓宇：第三支箭是年提出来三支箭政策的延续，放开股权再融资，同时可以募集配套资金，对于房企降杠杆有极大的作用。
竺劲：恢复涉房房企重组上市，有利于在上市公司体系外拥有存量房地产资产的企业将体外资产注入，做大上市公司净资产和规模，盘活存量资产。
何缅南：未来我国房地产市场行业整体将呈现“供给侧信用重组，需求侧逐步升温”的向好态势。随着国内疫情管控的优化，经济活动恢复，居民对未来收入预期将逐步修复。
任鹤：基本面回暖带来的困境反转，叠加政策博弈的弹性提升，明年地产板块面临的是基本面和政策的双重支持，其表现可以给予较高期望，有较大概率跑赢大盘。
华泰证券研究所房地产首席陈慎
长江证券地产组首席分析师刘义
国泰君安研究所房地产行业首席分析师谢皓宇
中信建投房地产和建筑行业首席分析师竺劲
光大证券地产研究首席分析师何缅南
国信证券地产建筑首席分析师任鹤
来看采访实录——
“第三支箭”直击痛点
推动“保交楼”政策落地
中国基金报：此次证监会答记者问给出的5点优化措施被业内称为“第三支箭”，你对“第三支箭”有怎样的看法与解读？本轮政策调整的触发因素有哪些？
何缅南：此轮金融体系对房地产行业的一系列融资支持政策，尤其是对国有、民营等各类房企一视同仁的提法，之所以被业内称为“三支箭”，是源于年11月易纲行长落实习总书记在民营企业座谈会上的讲话，提出央行政策组合“三支箭”，即通过信贷、债券、股权方式，支持民营企业融资。
今年下半年，央行、银保监会、交易商协会、证监会等多部门相继表态，支持房地产行业平稳健康发展。“第一支箭”政策性银行信贷支持“保交楼”，“第二支箭”中债增信支持民营房企债券融资。11月21号，证监会主席易会满在金融街论坛提出“支持实施改善优质房企资产负债表计划，支持涉房企业开展并购重组及配套融资”。
此次证监会答记者问，首先明确了房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局，同时提出了房地产企业股权融资5项优化措施，即“第三支箭”，落实证监会主席易会满前期表态，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好地服务稳定宏观经济大盘。
陈慎：本次新政提出的5项措施，从并购重组、再融资、境外市场、REITs和私募基金的调整展开，基本上全方位涵盖了房地产股权融资渠道。五项政策的核心是前两条，自年以来行业股权融资冰封后，这是监管层态度的首次明确转变。境外市场的同步调整、基础设施REITs对于房企不动产盘活的支持、私募股权基金的引入作为政策补充。
本次新政全面打开房企再融资层面最后一道枷锁。在10月20日，证监会明确放开了双10%涉房房企的A股融资后，新政将再融资通道全面放开。与此同时，募集资金使用用途相对年以来更为宽泛，存量项目、支付交易对价、补充流动资金、偿还银行债务等均被纳入。
本次政策调整的触发因素主要有如下几方面：首先，年以来严格的融资管控下，上市房企过去6年基本丧失股权市场能动性，政策调整空间较大。第二，市场景气度下行，地产前端投资热度消退已有1年半，因融资资金流入导致市场过热的担忧已经消解。第三，行业纾困迫切度提升，“三箭齐发”托底房地产供给侧。“金融十六条”后，“第一支箭”已加大效力，“第二支箭”进一步加持，融资托底规模和执行力度较此前明显提速。股权融资作为“第三支箭”，也是补足政策组合拳中的最后一环。
任鹤：由于房地产行业的股权融资自年以来就基本被暂停，因此当前房企股权融资的重新开放，给资本市场和产业都造成了一定的触动。
本轮政策调整的最直接的触发因素是房地产行业自去年以来愈演愈烈的经营困难。一些优质企业，特别是民企，在销售下行和融资困难的双重压制下，资金压力越来越大，如果不及时加以干预，不仅“保交楼”会面临更大的困难，行业也有可能进入恶性循环。因此，当前调整相关政策，是直击痛点的，效果也值得期待。
除了最直接的触发因素，更深层次的因素主要是为了未来房地产市场的供需平衡。本轮下行周期中，供给侧出清相对以往周期更加剧烈，但中国城镇化进程仍然在延续，住房在总体充裕的情况下，不平衡和不充分的问题也逐渐凸显。所以，未来仍然需要相当多的优质房企，来进一步满足人民群众对美好生活的需要。在供给侧出清已经相当充分的当下，放开股权融资，意义重大。
谢皓宇：“第三支箭”放开股权再融资，同时可以募集配套资金，对于房企降杠杆有极大的作用。到具体的规定上，募集资金若用于存量项目，则不能用于扩张。因此本次再融资的放开，更多的是有利于受限于净资产过小的企业。一方面可以迅速扩大净资产，解决有信用和运营能力、但考核之下难以高杠杆运转的问题；另一方面，集团层面有资产注入的，可以盘活并注入优质资产，支持上市公司发展。
对于更多的民企来说，由于面临缺乏有回报的募投项目问题，预计将更多地采取引入战略合作方的方式发行再融资，对于产业链上的合作伙伴来说，将是进入地产行业的极大机会。本次还专门提到建筑行业的企业，由于其大多为央国企，因此将能够顺利地参与到民企的再融资当中，完成企业的混改。
自年年初以来，针对房企端的政策一直在发力，经历过两次力度较大的调整，一次是在今年3月份，另一次是当前，从力度来看，当前这次更大，这和今年以来房企进一步违约、停工现象没有得到较好化解、需求端持续下滑有关，解决金融和实物的问题，就需要面对房企端当前的困难，并以此为背景出台了相关政策。
刘义：再融资重启事件本身市场有一定预期，但在时点和内容上仍好于市场预期，不仅涉及并购重组及配套融资，而且更进一步可直接再融资。具体哪些房企可以股权融资，理论上并没有限制，政策也是鼓励态度，但市场自有其筛选规则，资质不好的企业可能也不容易，国央企和部分优质民企可能更受青睐。
股权融资募集资金投向方面，一是购买资产，推进内部和外部资源整合；二是补充流动资金和偿还债务等；三是政策支持的房地产业务，包括“保交楼”相关项目、经济适用房、棚户区改造、旧城改造拆迁安置住房建设等。当然，政策本身仍属供给侧手段，头部国央企本身也不太受资金约束，最终效果还要看需求端政策进展和实际恢复情况。但短期交易层面而言，当前仍处于“政策上/周期下”的政策驱动阶段，政策优化有助于估值修复。
本轮政策调整的触发因素有很多，但最核心根源还是在于需求持续疲软，叠加民营房企信用收缩、房价预期承压、竣工交付延迟等。政策在融资层面持续发力，信贷和债券此前已经落地，股权方面放开算是对融资政策拼图的完善，再融资重启使得房企从单一债权融资转向“股+债”两条腿并进，在行业信用与信心修复、解决保交付问题等方面多有助益，尤其是对预期的修复。
竺劲：一个月内“三支箭”相继落地，金融支持房地产力度持续加码，有助于促进行业的健康平稳发展。政策的密集出台和监管部门的持续发声，标志至房企的融资环境有望迎来重大转变。
允许借壳上市与再融资，助力央国企做大做强，同时有助于减轻民营企业的流动性压力。自年至今无房企成功借壳上市，本次政策恢复涉房房企重组上市，再次打开闸门，有利于在上市公司体系外拥有存量房地产资产的企业，将体外资产注入，做大上市公司净资产和规模，盘活存量资产。
同时，恢复房企再融资，募集资金可以用于补充流动资金、偿还债务，有助于进一步减轻当前房企资金压力，促进其健康发展。此外，通过股权融资募集资金，也有助于“保交楼”政策的落地。
优化资产负债结构
助力优质房企做大做强
中国基金报：与央行、银保监会、交易商协会给出的“前两支箭”政策相比，证监会提出在股权融资方面进行优化，将起到哪些方面的影响和促进效果？
任鹤：“前两支箭”，即信贷和债券，更多解决的是“活下去”的问题，通过信贷支持、发债担保等措施，使房企能够渡过当前的难关。毕竟销售仍然未见明显好转，多数房企（包括国央企）都面临不同程度的资金压力，此时在债务性融资方面的支持，可以先让房企“活下去”。
与之相比，“第三支箭”则在解决生存问题的同时，还给了优质房企一个“仰望星空”的可能性。具体而言，一方面权益性融资则可以明显改善房企的资产负债表（债务性融资无法实现），使得普遍杠杆较高的房企，有了更好地面对风险的能力；另一方面，权益性融资如果能够顺利实施，房企在获得资金或优质资产的同时，还可以引入战略投资者，改善公司治理，降低房企的经营风险。
陈慎：“第三支箭”与前两支最大的区别在于，放开的是股权，而前两支是债权。对于市场的影响主要有以下方面：
1）有助于房企做强做大。此次并购重组放开意味着上市房企可以通过兼并收购实现扩张，尤其是部分国央企因为历史问题导致的同业竞争问题可以借机解决，并进一步做大做强主业。
2）有助于化解部分房企面临的困境。其一，对于运营稳健、仅因市场景气度波动而造成被动缩表的房企而言，再融资作为低成本融资渠道是有力的渠道补足；其二，股权融资相对并购债等金融产品更有灵活性，我们认为有望提升头部房企收并购的积极性与推进效率，从而解决面临困境的企业流动性；其三，股权融资有望改善市场流动性，从而最终改善全行业“保交楼”问题，实现“保民生”的目的。
刘义：“第三支箭”的打开使得房企在回款与债权融资之外，进一步拓展了股权融资通道，增加正常展业和保交付资金来源，引导优质房企修复资产负债表和提高收并购预期。
银行信贷与增信发债在实际执行层仍有堵点，如标的选择、抵押物要求等，在实际资金投放方面实质仍偏向支持“好房企”和有剩余货值的“好项目”；而优质房企尤其国央企在杠杆率考核要求下也无意过度举债，且收并购的风险偏好也有待提高。
房企股权融资放开为优质国央企在扩充资本金、优化资产负债结构等方面打开了大门，也可能加快供给侧改革与产能出清的节奏。募集资金可用于补流、还债、保交楼等，也使得行业信用加速修复以及相对较差项目加快复工成为可能。
何缅南：与“前两支箭”相比，“第三支箭”的重要看点有三个：
一是恢复上市房地产企业（包括建筑类上市企业）的并购重组/配套融资，将会在房地产行业的供给侧开启“股权重组”和“信用重建”，操作方式多元，想象空间较大。简单举例，部分民营房企有望获得实力股东的控股/参股，提升主体信用，利于后续厘清债权债务关系；优质龙头房企的再融资可补充流动资金，挑选优质资产，择机对外并购，快速提升市占率，以及进一步参与旧城改造及城市更新等。
二是进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，鼓励优质房地产企业发行基础设施REITs。此举利于引导房地产行业由“高周转开发”向“精细化运营”升级，为房地产企业从“简单产销模式”向“存量资管模式”转型提供有力支持，进一步利好存量资产成熟，日常经营稳健，运营能力较强，具备轻资产输出能力的优质房企。例如11月1日的华润有巢REIT正式获批，采用市场化招租的运营模式，为公募REITs在房地产存量资产上撬动投资价值做出了示范。
三是积极发挥私募股权投资基金作用，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产等。近一年来，在国内的部分民企地产遭遇重大流动性危机而停止拿地以及出售资产时，我们看到不少知名外资基金（如黑石、华平、博枫、凯德、铁狮门等）频频加码国内不动产市场，既包括收购物流地产/产业园/租赁住宅等存量资产，也包括直接在土地市场公开获取土地，显示出对我国经济和不动产市场长期发展向好的信心。
此次证监会提出重启不动产私募股权基金备案，利于发挥私募股权基金市场化程度高，操作灵活性强，专业化程度高，投资嗅觉灵敏的优势，在房地产行业的供给侧改革和信用重组中起到价值发现的积极作用。
谢皓宇：“前两支箭”是通过债务融资来缓解资金压力，“第三支箭”则是通过股权融资来缓解压力，因为股权方式解决在对于债务重组来说有先天的优势，因此效果也将好于“前两支箭”。
对于资金压力较大的房企来说，可以通过这次的股权再融资扩大资本金，甚至可以引入一些具备融资能力的股权合作方。而对于没有资金压力的房企来说，也可以扩大资本金，来获得更多的融资授信，换来更快的企业发展速度。
政策强调国有民营房企一视同仁
各类房企不同程度受益
中国基金报：就近期政策表述来看，多部门均提到对国有、民营等各类房企一视同仁，对此应如何看待？此次针对房企再融资、重组上市的放开，对不同类型的房企将有哪些不同方面的积极影响？
任鹤：一视同仁的提法是正确的，但是具体执行还要看相关金融机构的想法。原因在于当前房地产市场尽管在缓慢筑底，但距离真正的回暖，市场的看法并不一致。这种背景下，国资背景对于金融机构的吸引力仍然会比较高。当然，若国有金融机构能够积极参与民企的股权融资，就能够解决这一问题。
此次针对房企再融资、重组上市的放开，对于不同类型的房企都有积极影响：1）允许募集资金收购项目，对于背景雄厚且再融资资源丰富的国央企来说，更有能力和动力吸纳性价比较高的资产；2）允许募集资金偿还债务，对于财务状况较为紧张的民企来说，增加了一条崭新的融资渠道，同时国央企募资之后也有了更多买家，有利于公司以更合理的价格出售资产渡过难关；3）股权融资渠道的打开，也有望帮助房企实现“信用、债权”同时转好的正向反馈；4）允许符合条件的房地产企业实施重组上市，也将推动一些此前尚未完成的交易再次启动。
刘义：近期多部门均强调对于国有与民营房企一视同仁，是对过往银行等金融机构在实操层面出于资金安全性等考量，在支持房企授信与融资等方面存在的“一刀切”行为的纠偏，有助于金融机构提高对部分民营房企的风险偏好，更重要的是传达稳信用的决心。
诚然，过往年份部分民企盲目加杠杆，最终在需求受多因素影响快速下滑情况下出现风险事件，银行等金融机构出于谨慎性原则对部分民企放贷更趋审慎为应有之义，但确有部分资质优异、营运稳健的民企融资受到一定程度影响。对国有与民营房企一视同仁，有助于恢复优质民企信用与其正常融资能力，在维持行业与金融稳定大局方面都有帮助。近期我们也欣喜地看到众多银行纷纷在授信等方面对房企给予支持，其中不乏优质民营面孔。
房企股权融资放开对于不同类型房企影响有所差异：对于具备基本面逻辑的全国性优质国央企，其扩表预期和阿尔法逻辑持续强化；对于部分高杠杆的央企与地方国企，放开股权融资或意味着加速资产负债表优化，以及区域性质项目整合；前期一定程度陷入信用压力的混合所有制房企与未暴雷民企则打开了股与债的通道，资金安全性与估值有望修复；至于已出险但有优质资产的民企，通过股权与项目出让、引入战投等方式，在引入增量资金的同时有效盘活项目，对后续销售恢复、保交付等方面均有一定助力。
陈慎：近期政策主要是围绕“金融十六条”展开，从十六条的具体内容来看，在融资层面着墨较重，从“救项目”开始明确延展至“救企业”。目前房企整体都面临现金流压力，其中民企面临的压力高于国企，因此“救企业”本身对于民企的意义更为重大。
从政策落地层面，也看到目前国民企雨露均沾：“第一支箭”方面，11月23-25日已有6家银行（中农工建交以及邮政银行）向超过18家房企抛出逾1.7万亿授信额度，融资内容包括房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、房地产项目并购融资、租赁住房融资、保函置换预售监管资金、债券承销与投资等业务领域。18家房企均为百强房企，其中9家为民企及公众企业，9家为国央企；“第二支箭”方面，针对民企和混合所有制企业的支持持续落地，额度合计近亿。“第三支箭”方面，目前已有好几家民企发布筹划定增的公告，说明本轮政策的确在执行层面做到国民企一视同仁。
但需要